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Conserver le chalet dans la famille

Créez un legs durable grâce à un transfert de propriété sans heurt.

Un chalet familial est un lieu de souvenirs précieux, où les enfants, et peut-être même les petits-enfants, ont grandi, nagé et joué sous les étoiles. Au fur et à mesure que les propriétaires vieillissent, ils commencent peut-être à penser à le céder à leurs proches. Planifier tôt peut aider à éviter les conflits, à réduire l’impôt et à veiller à ce que le chalet reste dans la famille pour la prochaine génération – et possiblement pour les générations à venir.

 

Entreprendre le dialogue

Un style de vie particulier est associé à la possession d’un chalet. Biscuits-sandwichs à la guimauve, natation et repos sur la terrasse vont de pair avec insectes, souris et rénovations sans fin. Il y a des coûts liés à l’entretien, à l’impôt, ainsi que des horaires familiaux à prendre en considération. Vous supposez peut-être que vos enfants aimeraient un jour avoir le chalet, mais il est important de s’assurer que c’est le cas. Si vous avez plus d’un enfant, voudront-ils tous le partager? Et dans l’affirmative, peuvent-ils s’entendre et assumer les responsabilités conjointes? Ces questions doivent être soulevées tôt, avant tout transfert d’actif.

 

La question des gains en capital

Au fil des ans, la valeur de nombreux chalets et autres résidences secondaires a considérablement augmenté et elle est aujourd’hui nettement plus élevée que leur prix d’achat. Au décès, la moitié de cette augmentation de la valeur, moins le coût des améliorations (comme les ajouts ou les terrasses),

est imposable si le chalet est transféré à une personne autre que votre conjoint – il s’agit de l’impôt sur les gains en capital. Un actif comme une maison est considéré comme une résidence principale et est exonéré de cet impôt, mais ce n’est généralement pas le cas des chalets. Si votre succession n’a pas assez de fonds, elle pourrait être forcée de vendre le chalet pour payer l’impôt.

 

PAR EXEMPLE :

Sara et Charlie ont acheté un chalet en 1975 pour 60 000 $. Au fil des ans, ils ont investi 100 000 $ dans des améliorations à la propriété. Aujourd’hui, le chalet vaut 500 000 $. Charlie est décédé l’an dernier, laissant Sara propriétaire unique de la propriété. Elle veut léguer le chalet à ses deux enfants après son décès. En supposant que le chalet n’est pas sa résidence principale, le transfert entraînera un gain en capital de 340 000 $, dont 170 000 $ sont imposables au taux marginal d’imposition de Sara.

  • Coût initial 60 000 $
  • Amélioration des immobilisations 100 000 $
  • Investissement total 160 000 $
  • Valeur marchande aujourd’hui 500 000 $
  • Gain en capital (500 000 $ – 160 000 $) 340 000 $
  • La moitié des gains en capital sont imposables 170 000 $

À titre indicatif seulement.


Il y a plusieurs stratégies à considérer qui peuvent contribuer à réduire l’impôt et à faciliter le transfert du chalet.


1. Vendre le chalet aux enfants aujourd’hui

En vendant le chalet à vos enfants aujourd’hui plutôt que de le leur léguer à votre décès, l’impôt à payer est « gelé » et tous les gains en capital futurs seront imposables entre les mains des enfants. De plus, le transfert du chalet s’effectuant en dehors de la succession, le temps et les coûts associés au règlement de votre succession sont réduits et le chalet est protégé contre toute réclamation éventuelle de créanciers ou d’autres parties intéressées.

Si vous choisissez cette option, le prix de vente doit correspondre au moins à la juste valeur marchande de votre chalet, et non à un prix réduit ou nominal. L’Agence du revenu du Canada considérera que le chalet s’est vendu à sa juste valeur marchande, donc la diminution du prix ne réduira pas l’impôt exigible sur les gains en capital. De plus, lorsque vos enfants vendront ou légueront le chalet, ils seront tenus de déclarer le prix d’achat réduit comme leur coût de base, ce qui entraînera une double imposition.

La vente entraînera un impôt exigible sur les gains en capital, mais vous pouvez répartir la vente et les remboursements fiscaux sur cinq ans si vous acceptez de financer les enfants au moyen d’un prêt hypothécaire. Vous pouvez aussi envisager de renoncer au prêt hypothécaire dans votre testament afin que vos enfants puissent obtenir le chalet libre de toute dette.

La vente de la propriété aujourd’hui peut aussi vous procurer une source de revenu. Vous devez veiller à ce que le revenu annuel supplémentaire ne vous fasse pas passer à une tranche d’imposition supérieure et ne réduise pas les prestations d’État, comme la Sécurité de la vieillesse.

Un inconvénient possible à considérer avec cette solution est que les enfants deviennent propriétaires du chalet. Ils pourraient le vendre, ou il pourrait devenir un actif à risque en cas de rupture de mariage.

2. Léguer le chalet aux enfants par testament

Si vous décidez de léguer la propriété après votre décès, il y a deux façons de le faire : vous pouvez désigner les héritiers dans votre testament et ils deviendront copropriétaires du chalet, ou vous pouvez créer une fiducie qui possède le chalet et donner à chaque héritier une partie de la fiducie.

Une fiducie vous permet de mieux contrôler ce qui arrive au chalet. Vous pouvez affecter des fonds à l’entretien, à l’impôt et aux factures. Une fiducie offre également une protection en cas de rupture de mariage ou de faillite. N’oubliez pas que les fiducies coûtent de l’argent – des frais d’environ 1 % ou 2 % de la valeur du chalet chaque année.

3. Utiliser l’assurance vie pour couvrir les gains en capital

L’assurance vie peut être un moyen rentable de payer l’impôt sur les gains en capital. Pensez à souscrire une assurance vie dont le capital sera versé lorsque vous et votre conjoint serez décédés. Vous pouvez également choisir un régime dont le capital-décès augmente au fil du temps pour correspondre à

l’obligation fiscale croissante. Si le coût est un problème, vos enfants pourraient payer une partie des primes.

4. Vendre le chalet et remettre le produit de la vente à vos enfants

Vous pouvez choisir de mettre le chalet sur le marché maintenant ou préciser qu’il sera vendu après votre décès. Après avoir payé l’impôt et les frais de transaction, tout produit restant sera versé à vos enfants. Ils peuvent ensuite utiliser l’argent comme bon leur semble, y compris acheter leur propre chalet. Le désavantage de cette option est que le chalet ne demeure pas dans la famille, mais il pourrait s’agir d’une solution raisonnable pour éviter un conflit potentiel.

 

Faites appel à un conseiller professionnel

Peu importe comment vous décidez de transférer la propriété de votre chalet, une bonne planification peut vous faciliter la tâche et réduire le fardeau fiscal pour vous et vos proches. 

 

Parlez à votre conseiller et à un spécialiste en droit et en fiscalité pour déterminer la meilleure façon de procéder.

 

ENTENTE DE PARTAGE DU CHALET

  • Une entente de partage du chalet peut aider les copropriétaires à gérer les attentes et à éviter les conflits liés à de nombreuses questions. Voici quelques points à discuter et à mettre par écrit:

      • Maintien du budget du chalet, y compris le paiement des services publics, de l’impôt et de l’assuranc
      • Conserver la propriété du chalet au sein du groupe
      • Ouverture et fermeture du chalet, nettoyage, entretien et réparations
      • Décider des rénovations et des achats importants et de la façon dont ils devraient être finances
      • Règles relatives aux animaux de compagnie, aux invités et à la location du chalet
      • Calendrier d’utilisation

 Conserve vos reçus

Vous pouvez réduire les gains en capital imposables en conservant des dossiers financiers pour toutes les améliorations que vous apportez à la propriété – par exemple, les ajouts, les remises, les terrasses, l’aménagement paysager, les fosses septiques et les hangars à bateaux.

 


Le saviez-vous?

L’impôt sur les gains en capital est entré en vigueur le 31 décembre 1971. Si vous étiez propriétaire du chalet avant cette date, vous ne devez calculer l’augmentation de la valeur que depuis cette date.

 


© 2020 Manuvie. Les personnes et les situations évoquées sont fictives et toute ressemblance avec des personnes vivantes ou décédées serait pure coïncidence. Le présent document est proposé à titre indicatif seulement. Il n’a pas pour objet de donner des conseils particuliers d’ordre financier, fiscal, juridique, comptable ou autre et les renseignements qu’il fournit ne doivent pas être considérés comme tels. Nombre des points analysés varient selon la province. Tout particulier ayant pris connaissance des renseignements formulés ici devrait s’assurer qu’ils sont appropriés à sa situation en demandant l’avis d’un spécialiste. Sauf erreurs ou omissions. La souscription de fonds communs de placement peut donner lieu au versement de commissions ou de commissions de suivi ainsi qu’au paiement de frais de gestion ou d’autres frais. Veuillez lire le prospectus des fonds avant d’effectuer un placement. Les fonds communs de placement ne sont pas garantis, leur valeur liquidative varie fréquemment et les rendements passés peuvent ne pas se reproduire. Toute somme affectée à un fonds distinct est placée aux risques du titulaire du contrat et peut prendre ou perdre de la valeur.